Làm sao để kiểm soát rủi ro khi đầu tư biệt thự biển nghỉ dưỡng Phú Quốc?
Làm sao để kiểm soát rủi ro khi đầu tư biệt thự biển nghỉ dưỡng Phú Quốc? Năm 2021, thị trường đầu tư bất động sản Phú Quốc được đánh giá sôi động trở lại. Trong bối cảnh đó, sức hấp dẫn của biệt thự biển vẫn còn lớn. Tuy nhiên, hãy nắm rõ những rủi ro để chủ động kiểm soát kênh đầ tư này.
Biệt thự biển nghỉ dưỡng Phú Quốc hay bất cứ biệt thự nghỉ dưỡng ở đâu cũng vậy, cũng đều có hấp dẫn và rủi ro. Quan trọng là chúng ta có biết cách phán đoán, nhận diện và kiểm soát rủi ro hay không.
HIỂU RÕ VỀ BIỆT THỰ BIỂN NGHỈ DƯỠNG PHÚ QUỐC ĐỂ HẠN CHẾ RỦI RO
Biệt thự biển nghỉ dưỡng là gì?
Biệt thự biển nghỉ dưỡng hay biệt thự ven biển nghỉ dưỡng là một trong những loại hình bất động sản thuộc phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng. Phân khúc này được các chủ đầu tư xây dựng và quy hoạch trong một dự án, khu du lịch nghỉ dưỡng. Từ đó bán cho các nhà đầu tư cá nhân và ký kết với người mua văn bản Chương trình cho thuê.
Biệt thự nghỉ dưỡng sinh lời bằng cách nào?
Người mua biệt thự biển chỉ cần bỏ vốn đầu tư và sở hữu biệt thự. Lợi nhuận sẽ thu về thu động định kỳ mỗi năm 2 lần do đơn vị chủ đầu tư chịu trách nhiệm chi trả. Đơn vị chủ đầu tư sẽ đứng ra hợp tác với một đơn vị quản lý khách sạn để khai thác công suất phòng của căn biệt thự.
Với phương thức này thì chủ sở hữu biệt thự chỉ cần xác định tiềm năng của sản phẩm, năng lực đơn vị chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành và mức chia sẻ lợi nhuận được chia ra sao để ra quyết định có nên đầu tư hay không. Lợi thế của kênh đầu tư là an nhàn thảnh thơi, hưởng lời thụ động. Nhà đầu tư hoàn toàn có thể tiếp tục công việc hiện tại của mình.
TÌM HIỂU THÊM VỀ SẢN PHẨM BIỆT THỰ NGHỈ DƯỠNG:
5 RỦI RO CÓ THỂ GẶP KHI ĐẦU TƯ BIỆT THỰ BIỂN NGHỈ DƯỠNG PHÚ QUỐC
1) Rủi ro đến từ chủ đầu tư
Rủi ro hàng đầu khi đầu tư biệt thự biển nghỉ dưỡng Phú Quốc đó là việc lựa chọn chủ đầu tư (CĐT). Điều này sẽ quyết định trực tiếp đến sự thành bại của dự án khi đi vào hoạt động bởi lẽ:
Một CĐT tốt sẽ thực hiện được những điều cam kết trong hợp đồng mua bán với khách hàng như: tiến độ, pháp lý dự án, cam kết lợi nhuận tối thiểu và các hoạt động kinh doanh về sau.
Ngược lại, CĐT không uy tín rất dễ xảy ra tình trạng chậm tiến độ, phá vỡ cam kết lợi nhuận, ưu đãi và hoạt động kinh doanh thua lỗ…Thậm chí trường hợp xấu nhất có thể xảy ra là CĐT ôm tiền và biến mất.
Trong ma trận các dự án nghỉ dưỡng đang triển khai với hàng trăm nhà đầu tư, nhiều khách hàng nói rằng không biết đâu là CĐT uy tín mà lựa chọn. Thực ra việc này không khó vì chọn CĐT chỉ cần căn cứ vào những yếu tố sau đây:
+ Năng lực tài chính của CĐT: thể hiện qua vốn, tài sản, doanh thu, lợi nhuận, kinh nghiệm phát triển dự án…
+ Uy tín của CĐT: Khách hàng có thể đánh giá qua những dự án CĐT đó đã từng làm, tiếng tăm của CĐT trên thị trường như thế nào, khách hàng và đối tác kinh doanh liên quan đến CĐT đánh giá về họ ra sao…
Ở Việt Nam hiện nay, có 1 số chủ đầu tư uy tín theo đánh giá khách quan của giới địa ốc là: MIKGroup, Vingroup, Sovico Holding , Sun Group, , FLC, Ceo Group…
Hiện tại dự án Movenpick Resort Waverly Phú Quốc do MIKGroup phát triển đang nhận được sự quan tâm rất lớn của giới đầu tư sành sỏi bởi tiềm năng sinh lời và tăng giá lớn.
Đọc thêm: Ra mắt Movenpick Phú Quốc: “Giải khát” nguồn cung hạng sang khan hiếm
2) Rủi ro về đơn vị quản lý – vận hành dự án
Sau CĐT, đơn vị vận hành dự án cũng rất quan trọng. Khả năng khai thác kinh doanh biệt thự sẽ quyết định trực tiếp đến công suất phòng, giá phòng và lợi nhuận hàng năm của chủ đầu tư cũng như nhà đầu tư thứ cấp.
Khi đầu tư biệt thự biển nghỉ dưỡng Phú Quốc, Nha Trang, Đà Nẵng hay bất cứ đâu nhà đầu tư đừng chỉ đọc những lời quảng cáo từ phía bán dự án mà hãy tự mình tìm hiểu kĩ những yếu tố này để đánh giá năng lực, uy tín của đơn vị vận hành:
+ Công suất phòng trung bình/năm của khu vực dự án là bao nhiêu dựa trên các đơn vị khảo sát thị trường uy tín. Ví dụ, công suất phòng trung bình tại Đảo Ngọc Phú Quốc hiện nay là >75%, vậy ở các khu vực Nha Trang, Đà Nẵng, Hạ Long là bao nhiêu %…
+ Công suất phòng thực tế trong 3 năm vừa qua của đơn vị vận hành đó là bao nhiêu %. 1 số đơn vị vận hành uy tín hàng đầu hiện nay khách hàng có thể tham khảo như: Movenpick – Accor, Vinpearl, Novotel, BWP…
+ Giá phòng thực tế tương đương quanh khu vực dự án là bao nhiêu tiền 1 đêm?
+ Nguồn cung villas resort của khu vực hiện như thế nào?
+ Tỷ lệ % chi phí vận hành khai thác trung bình của đơn vị đó trên cả nước là bao nhiêu?
+ Cuối cùng là mức độ minh bạch của báo cáo kiểm toán kết quả kinh doanh hàng năm ra sao? Đơn vị kiểm toán là ai?
GỬI CHO TÔI BẢNG ĐÁNH GIÁ CÁC ĐƠN VỊ VẬN HÀNH
3) Rủi ro về tính thanh khoản
Tính thanh khoản của biệt thự biển nghỉ dưỡng hiểu đơn giản là khả năng chuyển đổi thành tiền khi cần. Tức là căn biệt thự của chúng ta khi muốn bán lại có dễ không và có được giá không.
Đối với biệt thự biển nghỉ dưỡng Phú Quốc sẽ có 2 thời kỳ thanh khoản:
– Trước khi dự án đi vào khai thác: Tính thanh khoản phụ thuộc vào số lượng sản phẩm đã bán, số còn lại, số lượng khách hàng có nhu cầu và các sản phẩm cạnh tranh cùng khu vực.
Lấy ví dụ cụ thể: Biệt thự biển nghỉ dưỡng Phú Quốc: Movenpick Resort Waverly Phu Quoc có dễ thanh khoản không? Đánh giá dựa trên các tiêu chí trên là có vì:
+ Số lượng căn khan hiếm: chỉ 79 căn
+ Số căn đã bán 25/30 căn. Số lượng căn còn lại 5/30 (Ngày 24/8 CĐT mới mở bán 30 căn)
+ Số lượng khách hàng quan tâm dự án: lớn. Vì chỉ sau 3 giờ mở bán đã bán được 21 căn.
+ Cạnh tranh khu vực thấp: Phú Quốc đang thiếu cơ sở lưu trú và tại Đảo Ngọc đây là dự án duy nhất đi vào vận hành năm 2019.
– Sau khi dự án đi vào vận hành: Tính thanh khoản phụ thuộc vào tỷ suất lợi nhuận thực tế hàng năm lớn hơn hay bằng mức cam kết lợi nhuận tối thiểu của CĐT.
Thực tế thì tính thanh khoản của biệt thự biển sẽ khó hơn các dòng khác như đất nền, chung cư, nhà phố…nên không phù hợp với những nhà đầu tư lướt sóng.
4) Rủi ro về mức cam kết lợi nhuận
Thực tế thì việc cam kết lợi nhuận là cần có nhưng nó không nên là lý do để khách hàng đầu tư. Bởi lẽ cam kết lợi nhuận dù sao cũng chỉ là trên giấy tờ. Quan trọng là lợi nhuận thực tế nhận về trong tương lai. Mà điều này sẽ phụ thuộc vào CĐT, đơn vị vận hành và chất lượng dự án.
5) Rủi ro về lãi suất ngân hàng
Nhiều nhà đầu tư chỉ có 30% vốn nhưng vẫn quyết định vay ngân hàng tới 70% để đầu tư. Thực ra theo kinh nghiệm đầu tư thực tế thì vốn tự có của nhà đầu tư cần đạt từ 50% là tốt nhất.
Anh Nguyễn Tuấn – Chuyên gia trong lĩnh vực đầu tư BĐS nghỉ dưỡng hiện đang là Chủ tịch hội đồng quản trị Công ty CPTM Địa Ốc 5 sao đưa ra lời khuyên:
Thực tế trong bảng tính dòng tiền của các bạn Sale gửi cho nhà đầu tư mọi thứ đều được tô hồng 1 cách hấp dẫn, tức là đó là con số lý tưởng mà có dự án đạt được có dự án không.
Mức lãi suất cho vay đầu tư biệt thự biển hiện nay khoảng 10-11%/năm. Trong khi đó mức cam kết lợi nhuận thường cố định 10%/năm trong những năm đầu. Do đó nếu lãi suất ngân hàng có biến động lớn thì nhà đầu tư sẽ gặp rủi ro. Khách hàng nên đầu tư khi số vốn tự có đạt ít nhất 50%.
Trên đây là những rủi ro lớn và cách khắc phục khi đầu tư biệt thự biển nghỉ dưỡng Phú Quốc. Nhà đầu tư nếu còn băn khoăn cần được giải đáp, hãy liên hệ ngay với chuyên gia của chúng tôi để được tư vấn miễn phí 24/7.
Xem thêm:
Biệt thự Movenpick Waverly Phú Quốc – tháng 8/2019 giao nhà, vận hành thử
9 rủi ro khiến khách hàng mất sạch vốn khi đầu tư Bất động sản năm 2019
